Operazione di cessione immobili per società
on agosto 9th, 2012 at 13:01
Ciao, lasciate che mi presenti, sono un commercialista milanese specializzato in imprese.
Bene, nella tradizione di questo forum voglio raccontarvi anch’io la storia in oggetto affinché poi possiate darmi il vostro parere. Prima domanda che vedo balenare nei vostri occhi:”ma perché un commercialista scrive su questo blog invece di confrontarsi con altri colleghi di studio o avvocati con cui lavora?
Semplice, non condivido la logica di totale asservimento dei miei colleghi alla logica del mai andare contro la banca che ci paga fior di soldoni quando ci chiama.
Finite le premesse passiamo alla storia. Trattasi in questo caso di imprenditore nel campo degli accessori per l’edilizia. Lavora con i costruttori.
Situazione: a pagamento delle forniture effettuate ha ricevuto 7 appartamenti, al prezzo di mercato del 2007/2009, non di costruzione, gravati da ipoteca fondiaria (e naturalmente relativo mutuo per circa il 50% del valore di mercato di tali appartamenti).
Se tu paghi i tuoi fornitori e ricevi appartamenti in cambio, alla fine ti ritroverai incapace di far fronte ai tuoi debiti, ma questo è evidente, perlomeno per una questione di liquidità.
Risultato: le banche per far fronte ai debiti correnti (di funzionamento) hanno offerto altro debito ipotecario di seconda istanza. pensavate forse avessero dovuto offrire debito autoliquidante? Ma va, su questo sito siete consapevoli che la soluzione proposta dalle banche è quasi sempre l’opposto del suggeribile. poi l’imprenditore arriva nel mio studio e fa il solito show. ho grandi asset, valgono il doppio del debito, etc. peccato che se così fosse avrebbe già venduto e ripagato il debito ma il valore non è quello del 2009.
Conclusioni:
Ho proposto un piano di rinegoziazione del debito (formalmente un 67 l.f) per arrivare ad un accordo con le banche che prevedesse un po’ di dolore delle banche (circa il 20%, neanche tanto e una liquidazione totale degli immobili al loro valore reale di mercato ad oggi (circa il 60% di quanto li aveva in carico).
Ho fatto anche una proposta economica a mio giudizio conveniente. 2500 euro subito, 2500 a fine piano e poi una commissione a successo. Stiamo comunque parlando di un patrimonio di oltre 1,5 milioni di euro.
Bene, sapete come è andata a finire? Con la mia proposta in mano è andato da altro professionista che con 2500 euro gli “fa tutto il 67″.
La cosa incredibile è che il professionista in questione è andato a “parlare con le banche ” prima di avere in mano il piano o i documenti necessari. Così, “per palare e vedere cosa saltava fuori”. Indovinate come sta andando a finire?
In ogni caso vi chiedo, voi come avreste affrontato la questione per non perdere il cliente?
Credo che il confronto sia sempre utile anche, come in questo caso, nell’analisi del mio errore.
Per cui sparate pure!
Ciao,
M. commercialista
possofartidiventarericco
Ciao marco e benvenuto. È un piacere scoprire che professionisti iniziano a “svegliarsi” dall’asservimento al sistema.
Vorrei sapere qualche altro dato in piu riguardo all’esposizione con le banche a quanto ammonta e il valore di mercato attuale del patrimonio immobiliare.
Uno degli errori che forse hai commesso é stato di non aver fatti presente dell’importanza della tua azione ed esperienza nel trattare questo tipo di operazioni con le banche e di aver esposto troppo del tuo piano senza prima far firmare un contratto o mandato. Hai avuto forse troppa fiducia in chi avevi davanti. Ma come max ti confermerà spesso accade che clienti dopo aver sentito noi si rivolge ‘al suo consulente di fiducia’ trovandozi poi nell’impossibilità di risolvere la situazione.
Benvenuto commercialista, trovar professionisti con mentalità aperta e non succubi dei poteri forti è sempre un piacere, ma scusa la mia ignoranza, ma di cosa si tratta quando parti di “formalmente un 67″ ? ? ?
Grazie in anticipo.
LuiLà
Ps. magari se la risposta ma la da anche Max gliene sarei grato ! ! !
Caro Marco, di questi esempi ce ne sono moltissimi e di tali episodi ne sono capitati anche al sottoscritto.
Poi i risultati, dico alla fine, sono stati assolutamente devastanti, per i clienti… ma questa è un’altra storia.
Avrai modo di seguire i nostri metodi ed operare assieme a noi.
Già lo sai che il nostro approccio è molto diverso da quello di altri professionisti o pseudo-tali (parlo di faccendieri che frequentano purtroppo anche il nostro blog tentando, senza successo, di replicare i nostri metodi…).
Per altro verso anche il risultato che mi prefiggerei di raggiungere nel caso enunciato sarebbe molto molto più favorevole al cliente, e di conseguenza anche per il professionista.
Comunque ne riparleremo presto.
Avv. A. L. M.
Avresti potuto fare come quell’ avvocato di un mio lontanissimo parente. Per prendersi l’incarico ha sparato un prezzo bassissimo e quel fesso c’è cascato. Poi a lavoro finito l’avvocato se ne è uscito fuori dicendo che aveva fatto delle cose ” extra ” stavolta applicando il tariffario massimo e fregando il cliente.
Beh quello mi sa piu di truffa,pero… i costi delle operazioni dovrebbero essere chiari fin dall’inizio…
Infatti Dino nell’ recente decreto liberalizzazioni era stato inserito l’obbligo del preventivo da parte di alcuni professionisti proprio per evitare cose del genere….obbligo che poi è ” magicamente ” scomparso …Ancora una volta le lobbies hanno vinto
Ciao Dino sai a queste storielle io credo relativamente e fatalità vengono sempre fuori dalle stesse bocche.
Che prima dicono di sparire poi sono sempre lì!
Viva la coerenza.
Un caro saluto Dino.
Avv. A. L. M.
Ciao Marco! Penso tu abbia agito al meglio, percui non saprei cosa suggerirti… però questa lettura potrebbe consolarti un po’:
http://www.possofartidiventarericco.it/il-tempo-non-torna-indietro-pero-puoi-venderlo-comprarlo-o-fartelo-rubare/
Buoni profitti!
Ciao Marco, storia molto interessante,non vedo l’ora di leggere il proseguo. Non posso dare opinioni al riguardo perche’ non sono molto competente in materia. Ciao a tutti
Ciao Marco piacere di conoscerti.
Beh credo che non sia andata a finire troppo bene per il tuo cliente.
Il problema è che per fare capire al cliente che il suo successo sia alla portata è proprio utilizzare il metodo di PFDR. Ovvero..SE VINCI PAGHI ..SE perdi no paghi.!
Ovviamente è la commissione poi a ristabilire il giusto compenso.
UN cliente in quella condizione ovviamente tende a risparmiare, a meno che non sappia chi sei…come lavori. Ma se conosce te e un altro allo stesso modo che garanzie ha ?
ciao Marco,
ci sono persone che pensano di dover acquistare tappeti, con tutto il rispetto per chi li vende, e non si rendono conto che nella consulenza la cosa più importante è capire il grado di preparazione del professionista, per cui il loro obiettivo è di risparmiare pochi euro ma non si rendono conto che il danno che potrebbero ricevere è assai più elevato….
Ciao Marco,
Benvenuto nel nostro blog, mi fa piacere vedere che ci sono dei professionusti con i piedi per terra e che ammettono anche di aver sbagliato, complime ti a te per questo.
Chiaramente non sono un commercialista quindi non voglio entrare nello specifico però l’idea mi sembra buona, forse non dovevi lasciare materiale al cliente prima di fargli firmare un contrattino.
Resta il fatto che il cliente non è stato corretto, però oggi bisogna pensarle tutte.
Un saluto.
Ciao commercialista. se ho ben capito il tuo cliente ha acquisito immobili per mancati pagamenti e con già ipoteca fondiaria di 1à e pure a prezzo di mercato quando l’edilizia non era ancora così in agonia. si è fatto mettere altra ipoteca x il restante 50%–
proposta alle banche del 20% in meno ..se andasse tutto all’asta la banca perderebbe ben più del 20% proposto.o sbaglio?… sicuramente ora che l’altro commercialista è andato dalle banche queste avranno già adottato tutti i provvedimenti per ostacolare l’imprenditore e tutelarsi in merito..
mi chiedo : ora che le banche sono al corrente cosa rimarrà all’imprenditore? gli immobili no sicuramente se li prenderanno loro,sperando non ci siano anche fidej.personali-… rimarrano pure a lui i debiti da saldare nei confronti dei suoi fornitori,perchè anche lui dovrà pure pagare chi gli ha fornito cemento,-laterizi-ecc-ecc- ??
essendo nel settore costruzioni anchio.. ho sbagliato di tanto??
buon pomeriggio
Ciao Marco, in sintesi, secondo me, una possibile chiave sta nel fatto di “innovare” un pò il profilo, il ruolo ed il rapporto col cliente in generale. Questo che hai raccontato accade normalmente quando hai davanti un cliente che ha capito di COMPRARE UN SERVIZIO; è normale che, in un libero mercato e pensando, da ingnorante, che un servizio valga l’altro, un cliente si rivolga ad un concorrente, il quale, magari perchè ha fame di clienti, dica: “te lo faccio io e ti faccio risparmiare”, facendolo, come dicono dalle mie parti “contento e coglionato”.
Il cliente deve, invece, pensare di COMPRARE UN RISULTATO, non un servizio; è molto difficile, ma non bisogna farlo uscire dallo studio senza che abbia almeno compreso che tu gli parli di un risultato e gli altri di un servizio generico.
Ora questo comporta un sacrificio: nulla di anticipato (se non qualche minuscola spesa burocratica) e provvigione (magari più corposa) a risultato raggiunto.
Ciò non da la certezza che il cliente scelga comunque noi, ma, perso per perso, tanto vale non perdere tempo e vedersi scartati per una pura questione da “mercato del pesce”.
Attenzione: se non viene impostato così il rapporto ed a quel cliente andrà “male”, non penserà certo che con te gli sarebbe andata diversamente; penserà che gli è andata male, ma comunque ha risparmiato dei soldi. Mi spiego ?
Uauuu Bravissimo dark. Perle Perle Perle grazie
Concordo appieno.
Aggiungerei che è fondamentale creare un rapport col cliente, entrare in sintonia, avere la sua fiducia. Un pò di esercizi sulla vendita potrebbero migliorare di molto questo aspetto, non è difficile.
Potrei consigliarti di non rivelare subito le tue armi, le leggi a tuo favore e cosa faresti; caso mai, come hanno suggerito eliminare i costi di inizio pratica e far firmare un certificato di incarico e ovviamente una lauta ricompensa ma solo a risultati ottenuti.
Un consiglio, usa storie di tuoi successi passati; di situazioni peggiori delle sue dalle quale sei riuscito a venirne fuori.
Come dice darkman, sta comprando un risultato, deve sapere di essere nelle mani giuste e di avere la certezza di pagare per un risultato, non per un tentativo.
ciao
Dark, hai fatto delle cosiderazioni UTILISSIME
grazie
qualche tempo fa ho parlato ad un mio ex collega di questa mia nuova attività
la cosa che lo ha colpito, e che mi ha ripetuto quando ci siamo salutati è stata:
“bello bello, si comincia con una consulenza GRATIS e si paga in base al risultato… molto interessante”
COMPRARE UN RISULTATO…. me lo faccio tatuare sul braccio !!!!!!!!!!
Vero… a volte per esprimere concetti essenziali bastano pochissime parole
Ciao Marco, non ti crucciare più di tanto. Il risparmio non è mai guadagno. Sicuramente il tuo ex cliente andrà incontro a dei problemi dopo, facci sapere, ciao
..Marco.. i copioni ci sono ovunque in qualsiasi settore..l’ha appena scritto anche Max. credono di risparmiare…ma come si dice da noi. se non vai dai professionisti ..chi meno spende più spende ..
scusa ma questo tuo cliente quando vede annunci tipo “vendesi audi A8 solo 10000 km perfetta a 3000 euro” , non capsice che è una truffa?
cioè per gestire letteralmente milioni di euro si affida a uno che costa solo 2500 euro?
con 2500 euro oggi non rifai neanche le piastrelle del bagno… come può aspettarsi un lavoro professionale e/o che non ci siano delle spese nascoste?
Sembra quella compagnia lowcost irlandese che ti dà il biglietto A/R per solo 4,00 euro per escluso i bagagli in stiva che costano 20 euro… e arrivi in un aereoporta a 100 km dalla città… e quindi alla fine ti costava uguale agli altri…
Possibile che gli imprenditori di oggi non capiscano spendere troppo poco è forte indice di una truffa? possibile che non si insospettiscano neanche un pò?
Ma se l’ idea della gestione della 67 lf è venuta a te e non all’ altro, non hai già dimostrato abbastanza competenza superiore a lui?
boh…!
Non cadere nella facile equazione…piu’ spendo/ piu’ sono tutelato….non è sempre cosi’…Ci sono fior di professionisti che lavorano per cifre piu’ che oneste e poi ci sono un sacco di sfigati..che in quanto tali una volta che hanno un cliente /pollo tra le mani cercano di strizzarlo il piu’ possibile.
P.s..io viaggio spessissimo con la ryanair e mi trovo benissimo…..
DARIO!!!
IDEM anch’io RYANAIR. “BASTA” leggere molto attentamente le condizioni, comprare con LARGO anticipo, monitorare le occasioni e vai!!!!
Anni fa ho fatto un fantastico viaggio per 70 Euro di voli aereo: Milano, Edimburgo, Reykavick, Biarritz, Barcellona… e ritorno a Milano!!!! Partenze strane, aereoporti fuori mano… Ma è stata una fantastica esperienza!!! Bed & Breakfast, panini… Insomma 15 giorni VERAMENTE low cost!!!
Esperienza da RIPETERE!!!!
P.S. Luned’ parto per la Grecia, volo comprato a gennaio alla fantastica cifra di 47 Euro!!!! E adesso già che ci sono mi guardo qualche volo natalizio!!!!
mi interessa molto . spiegami la strategia per favore . avrei da muovermi per lavoro in italia e europa.
CASETTAGIANPIERO!!!
Nessuna strategia in particolare!!!! Solamente una programmazione con LARGO, LARGHISSIMO anticipo ti permette di avere delle buone tariffe!!!! Viaggio con bagaglio leggero e molto spartano (jeans e magliette) facilmente trasportabile, e poi lavo sul posto.
Verifico dove sono gli aereoporti e faccio ricerche per trovare tariffe per spostamenti a prezzi accettabili.
LAVORO?
Sto pianificando delle consulenze in funzione delle tariffe (Vedi FRECCIA ROSSA e ITALO), cioè PRIMA conpro il biglietto alla tariffa PIU’ BASSA e poi mi lancio nel prendere appuntamenti con potenziali clienti (high prospetting) a più non posso!!!!! E poi vogliamo parlare di bed & breakfast? o ancora meglio AFFITTACAMERE? E’ un modo ancora migliore, parli con delle persone locali, racconti di che cosa ti occupi, e poi chissà FORSE vengono fuori delle trattative!!!!!
BUSINESS INTELLIGENCE!!!!
moooolto interessante !
grazie !!!
@RCF.. sempre un vulcano d’idee ehhh
dv vai di bello in grecia?
ANGELA!!!
La GRECIA classica!!!
L’ Acropoli, il museo archeologico di Atene, l’ Agorà, Monastiraki, piazza syntagma, il museo bizantino, la biblioteca di Adriano… E poi Epidauro, Maratona (in onore di mio padre, grande maratoneta!!!!), Corinto, e OLIMPIA (i tempi sono quelli giusti), Delphi, Nauplia…
Qualche migliaio di chilometri.
Scalo a PATRASSO, località fuori mano rispetto ad Atene e prezzi del volo più bassi, ma la cosa spettacolare (dal punto di vista del Business) è STATO AFFITTARE l’auto a un 30% in meno rispetto al valore indicato sul sito!!!!
Questo è stato un colpo degno del MAESTRO!!! Con una tecnica SEGRETA!!!!!
NON POSSO RIVELARE IL PERCHE’!!!! Ma sono 2 mesi che io e la mia compagna ridiamo!!!!
..ridi ridi che il riso fà buon sangue……ahahaah
alla prima occasione mi spiegherai bene come hai fatto..che se riesco appena appena vado anchio a farmi un giro a Rodi
Ragazzi , non fraintendetemi anch’ io uso Ryanair e non penso sia una fregatura…
solo che volo + bagaglio (da 20 kg) + autobus per andare in città (magari con un altra compagnia atterravi ad un aereoporto più vicino) + assicurazione = al 90 % del prezzo dell’ altra compagnia “lowcost normale” …
(E’ il ragionamento percui uno che sta portando i suoi 3 operai sul furgone non evita l’ autostrada che costa 5€ ma gli fa risparmiare mezz’ ora di tempo…
mezz’ ora per il costo orario di 3 h operai costerebbe molto di più.)
Insomma io dico che gestire con 2500 un operazione da milioni di euro è sicuramente segno di poca serietà… sopratutto se li ha chiseti subito.
Avrebbe fatto meglio a trattare con Marco per un prezzo magari a esito raggiunto.
cerco di dare qualche informazone in più.e di mercato immobili circa 1,8 mil.
valore a “libro” 2, 7.
Debiti di prima e seconda: circa 1, 6. più i chirografari (fornitori).
@ Dario. Grazie ma non credo sia giusto comportarsi così con il cliente non lo faccio. Anche se imagino fosse un consiglio ironico / punizione.
@darkMan. imposibile per chi ha uno studio lavorare tutto a successo. I costi fissi sono elevatissimi e vorrebbe dire chiudere lo studio in meno di un paio d’anni. c’era la % a successo e i 2500 +2500 erano proprio per ripagare un piano che occuperà perlomeno 4-5 settimane di due/tre professionisti. Se non li prendo dal cliente i soldi per il rimborso spese ce li rimetto io! E se poi il clente si ritira? Impossibile.
@Angela. Hai ragione, le banche ci rimetterebbero di pù andando all’asta. ma a loro poco importa. Appena il professionista è uscito da una di queste banche la banca ha chiesto il rientro immediato.
La vicenda non è ancoa conclusa ma azzardo la fine della storia.
Perdono tutti tutto tranne le prime banche con il prestito fondiario prima chiamata
E a lui rimarrà da pagare un bel pò di debiti per il resto della sua vita.
e a me una ben magra consolazione di “vendetta”.
Ma se qualcuno ha qualche consiglio su come fare ad acquisire il mandato senza farsi saltar fuori (o almeno ridurre al minimo i rischi), ben vengano i consigli.
Buona giornata
M
@Marco..lo immaginavo ora più di prima le banche faranno le vampire.
buona giornata
@ marco: allora prova ad abbassare i costi e/o far ragionare gli altri professionisti nello stesso modo. Altrimenti sarai (sarete) sempre “costretto” a chiedere compensi che coprono i tuoi costi (alti) e non compensi che siano competitivi in assoluto.
Ciao Marco, un benvenuto anche da parte mia.
Sai, non te la devi prendere per il comportamento del tuo cliente, purtroppo è la solita storia, ci sarà sempre qualcuno che farà spendere meno di te, sopratutto se andrà con il preventivo in mano di qualcun’altro.
Poi, magari sotto altre forme, anche gli altri alla fine gli faranno pagare forse anche più di te, ma questo il cliente lo saprà soltanto successivamente.
L’unica cosa è farsi firmare una sorta di contratto per la consulenza da te svolta, ma capisco che questo a volte può essere difficoltoso, perchè il cliente pensa che non ti fidi di lui, ma il risvolto della medaglia è proprio che poi lui ti mette a novantagradi.
Lo so bene anche io, dove nel mio lavoro baso tutto sul rispetto tra gli individui, ma purtroppo c’è sempre quello che fa il furbo, o perlomeno si ricrede tale, ma questo comunque fa parte del gioco.
Non ti preoccupare che anche queste esperienze servono per trarre i dovuti insegnamenti, di conseguenza avrai sicuramente modo di rifarti con i prossimi clienti, evitando la loro mancanza di rispetto per il tuo lavoro.
A presto.
Ciao Marco, lieto di conoscerti.
Considero per contro il tuo coraggio nel non asservirti ai poteri cosiddetti forti, un valore importante data la rarità nella categoria da te rappresentata.
Detto questo, non vorrei cadere nella facile retorica sottolineando quanto oggi risulti difficile chiedere onestà ed etica nei rapporti professionali, ma i fatti parlano chiaro: quando di mezzo ci sono i soldi, la vera ed ingrata natura che contraddistingue taluni soggetti, si palesa.
L’imprenditore con cui ti sei relazionato temo non abbia valutato adeguatamente il professionalità, ma solo il prezzo. Che poi abbia fatto bene o meno questo non mi è dato saperlo ignorando i dettagli.
Questa leggerezza potrebbe rivelarsi per lui un grave errore, se per risparmiare si fosse affidato ad un “servo” della banche.
Credo che quest’ultimo sia un punto essenziale per cui si possa trattenere un cliente, diversamente, se uno vale l’altro allora la questione prezzo diventa un parametro di valutazione determinante.
Ciao Marco,
puntualizziamo che il tuo cliente non è un buon affarista, dimostrandolo quando si è fatto pagare in quel modo rimanendo senza liquidità.
Dopo, quando il problema si è presentato ha dimostrato di nuovo il suo valore, cercando di comprare il servizio e non il risultato come ha detto DarkMan.
Non scendo nei particolari del tuo lavoro e della contrattazione che hai portato avanti per lui. Ma ammettiamo che hai spuntato la miglior soluzione per tutti, il problema forse è stato dargli tutti i particolari della contrattazione. Tu hai peccato di fiducia e lui di falsa furbizia.
Certamente la prossima volta non farai lo stesso errore.
Ciao Marco,
Il tuo errore e’ stato quello di svelare le tue carte per primo. Dovevi semplicemente fare capire al tuo cliente che tu la soluzione ce l’avevi, che potevi aiutarlo e che ti avrebbe pagato solo al momento che tutto fosse ok. nn so se la soluzione da te proposta era la migliore, ma se cosi fosse il tuo unico errore e’ stato quello. Se lui vuole sapere la soluzione prima nn dirla in ogni caso, anche a costo di perdere il cliente….alla i fatti dimostrano che il risultato sarebbe lo stesso.
una mia amica di alba . cn . vende un attività ventennale di lavanderia . di affitto paga solo 500 euro al mese che per il centro di alba sono pochi . lavora dalle 8 alle 18 continuato. macchinari ancora funzionanti . chiede 60000 euro trattabili . ogni tanto si fa aiutare da un altra ragazza . l ho proposto a mia moglie ma nada . voi che ne dite ? e inoltre c e qualcuno che vuole venderlo e ricavarci qualcosa . quanto si potrebbe ricavare aiutando a venderlo !
Inizia sottoscrivendo un preliminare di acquisto con la venditrice per quarantacinquemila euro, convincendola che c’è la crisi.
Prevedi alcune clausole a tuo favore che possano farti recedere in qualsiasi momento senza penali, prenditi almeno dodici mesi di tempo per arrivare al definitivo, prevedi una penale nel caso si ritirasse la venditrice.
Nel frattempo, inizia a mettere annunci partendo da internet e non solo.
Una volta trovato l’acquirente, cedi il compromesso guadagnando qualche verdone, che ne so, dieci, quindicimila euro.
Serve un preliminare a prova di bomba, quindi, se hai bisogno fai un fischio che ti do una mano.
Max, sto fischiando
Domani quando ci vediamo mi dai una mano per un preliminare a prova di bomba per le auto
Sto monitorando il mercato e noto alcuni affari interessanti.
Certo, non si diventa ricchi, ma per arrotondare le entrate, soprattutto in questo periodo, andrebbe molto bene
L’altro giorno mi è scappato un affare, avrei portato a casa 2 o 3.000 euro… Che mi avrebbero fatto molto comodo
MICHELE!!!!
“… Certo, non si diventa ricchi, ma per arrotondare le entrate…”
E’ il mio MANTRA!!!! Anch’io sono SEMPRE alla ricerca di AFFARI INTERESSANTI!!!
OTTIMO MODO DI PROCEDERE!!! E’ tutto esercizio!!! Migliorano le capacità di negoziazione, si fanno ricerche, si “affina” il talento, si scoprono un SACCO di altre cose…
GRANDE!!!
Lo scorso anno ho comprato posti vacanze a Cipro, che ho prontamente rivenduto ad una agenzia di viaggi… Il guadagno è stato modesto, ma con qualche mail, un paio di telefonate… Mi sono pagato le mie vacanze!!!!
Sto fischiando! Sono interessato ad approfondire su come preparare questo tipo di preliminare. Continuo a fischiare..Se nessuno mi sente vi telefono!
Max..ma davvero tu riesci a trovare tanti fessi che ti firmano preliminari del genere? Io ci provo ma non c’è verso . Non mi riesce di trovarne neppure uno.
DARIO!!!
Sto preparando un preliminare BULLETPROOF per una operazione immobiliare (roba piccola, 54 metri quadri). Dentro il preliminare CI METTO DI TUTTO!!!! Naturalmente lo faccio verificare da Avvocato e Notaio. Dopodichè è una scelta del Cliente accettare o meno tali condizioni. A questo punto ho più cose:
1) Ho testato il MIO preliminare, che potò modificare, implementare, adattare a situazioni simili.
2) Ho testato il feedback del mercato, verificando la negoziazione con il potenziale Cliente.
3) Dal colloquio con il Cliente, posso ricavare altre informazioni UTILI per il mio business (WILLIAM!!! Ricordo MOLTO bene i passi finali dell’incontro con la società edile!!!!)
4) E altro ancora!!! Esempio? Scopro se il mio Cliente necesita di altri servizi/prodotti proponendo del CROSS SELLING (ma di questo ne parlerò in un post specifico).
Ma di questi tempi con attività commerciali allo sbando, con immobili che rischiano di andare all’asta, mutui in difficoltà di pagamenti… I Clienti COMPRANO noi, potenziali VENDITORI/MEDIATORI/CONSULENTI dei loro beni/servizi!!!
E’ UN MOMENTO D’ORO PER IL BUSINESS!!!! (Se sai cosa puoi fare!!!!)
RCF
Di preliminari del genere ne ho visti circolare diversi e da anni, tanto che ne ho collezzionato alcuni. Sono una delle ” specialità della casa ” dell’ maglione arancione. Non importa se tecnicamente sono inattaccabili ( io ho dei fortissimi dubbi!!) ma il problema è tutt’altro. Tu dici..” sta al cliente accettare….”. ed infatti il 99.99% dei clienti non accetterebbe mai di sottoscrivere un preliminare dove si impegna a vendere un bene senza caparra alcuna e dove l’altra parte in qualsiasi momento puo’ defilarsi senza pagar pegno mentre se lo fa lui ha una forte penale. ( tu lo faresti??? )
Chi firma contratti del genere semplicemete non sa cosa firma nella quasi totalità dei casi e lo so perchè mi sono capitati personalmente casi di persone che credevano di aver venduto, di aver risolto i loro problemi per scoprire poi dopo alcuni mesi che ” l’altro” non essendo riuscito a piazzare l’immobile li ha lasciati nella M. A questo punto sta a te la scelta. Se pensi che il tuo cammino verso il milione ( come direbbe Jerry Scotti) passa da cose di questo genere fai pure; non voglio dare lezioni di morale a nessuno ma sappi che chi ha percorso quella strada prima di te spesso si è trovato in guai molto seri. A volte i clienti se si accorgono di essere presi in giro su cose cosi’ importanti possono anche avere delle reazioni poco piacevoli.
DARIO!!!
Sono d’accordo!!! Ma c’è preliminare e preliminare… Nel MIO, il Cliente mi dà il suo immobile… e io metto nero su bianco una CAPARRA (qualche migliaio di Euro), con la solita promessa se che se entro X mesi non rogito, restituirò il DOPPIO del valore indicato in CAPARRA.
In compenso se il Cliente, durante il periodo X DECIDE di NON VENDERMI l’immobile, pagherà (questa volta in denaro sonante!!!) 5 VOLTE il valore indicato in CAPARRA.
ADESSO NON CHIEDERMI IL PERCHE’.
A) NON LO RIVELERO’ MAI
B) NON LO RIVELERO’ MAI
C) NON LO RIVELERO’ MAI
…………………………………..
…………………………………..
Z) NON LO RIVELERO’ MAI
Tieni conto che l’offerta di acquisto è molto appetitosa (FORTE deprezzamento del valore dell’immobile) poichè CONOSCO tutto del mio Cliente (sono mesi che mangio la pizza con lui), RESPIRO come lui, conosco le sue debolezze e le sue avidità…
E credimi se non compra (il preliminare scade a luglio 2013) non dico che guadagno di più, ma avrei un BUON ritorno.
LIBERO DI CREDERCI O MENO!!!!
Errata Corrige: e credimi se NON vende…
max grazie ma non me la sento perchè non voglio farlo e non sono preparato.
te ne vuoi occupare tu ?
a me mi dai la paghetta però!
max io non voglio farlo, vuoi farlo tu ? ti presento la persona e fai tu come se fosse tuo “cliente” ?
mi dai una paghetta
Preliminare a prova di bomba… farfalle nello stomacooooooooo!!!
Io credo che quando sarò/saremo in grado di redigere dei preliminari fatti a questo modo avremo in mano una grande arma per fare ottimi affari, ovviamente con la mentalità adatta, e vista l’aria che tira faremo affari sempre migliori.
Per riuscire a farsi firmare un contratto del genere occorre tutta una serie di ingredienti, grandi capacità negoziali e ancora prima creare il contesto adatto.
Ricordo bene Max gli esempi che hai fatto anche a Forlì su come convincere magari un esercente ad abbassare le pretese sul prezzo di vendita della propria attività.
Se hai bisogno io sono della zona.
emanuele parli con me ? te ne intendi ? vuoi che ne parliamo ?
scrivimi casettagianpiero@gmail.com
Rebus: una signora di un condominio firma la delega ad un altro condomino per partecipare ad un assemblea. Lui senza avvertirla firma a nome suo per iniziare delle cause contro un altro condomino. Amareggiata di non aver dato consenso di firmare per conto suo,oggi si ritrova le spese di questa causa. Puó tutelarsi? Qualcuno sa iutarmi o rispondermi? Grazie anticipate.
Purtroppo, avendo delegato il terzo, deve accettare ogni sua azione.
Grazie max,quindi le deleghe sono tutte uguali e permettono anche di firmare per mio conto? Oppure poteva semplicemente partecipare all’assemblea e non firmare? lei insiste sul fatto che senza un suo consenso lui non potesse firmare…
Ciao Marco e tutti, molti suggerimenti sono stati dati. Fondamentale l approccio, l unicità del nostro servizio, le garanzie e la nostra professionalità ecc. ecc..
É vero che l approccio iniziale (fase di conoscenza personale e approfondimento della situazione debitoria) é totalmente gratuito. Ma quando ti siedi a proporre soluzioni ci deve essere un mandato firmato, un assegno a garanzia (che magari verrá incassato con quello finale a saldo del lavoro) a tutela nostra e del cliente.
Chi é interessato a conscere le soluzioni FUORI DAL COMUNE che proponiamo starà al patto e accetterà le nostre condizioni… altrimenti auguri… si rivolga al suo classico “bravo legale di famiglia”.
E comunque il non esporsi troppo andando eccessivamente nel dettaglio delle soluzioni, spesso puó risultare vincente nei confronti di una persona già molto sottopressione a livello emotivo e psicologico. ciao GL
GIAN LUCA!!!!
“… Chi è interessato a conoscere le soluzioni FUORI DAL COMUNE…” Come non essere d’accordo con te?
Certamente!!! In questi giorni sono PESANTEMENTE in trattativa!!! I feedback sono INTERESSANTI… Ma fino a quando il Cliente non FIRMA la delega… NADA!!! NIET!!! NOTHING!!! NULLA!!!
Il saper fare certe cose, COSTA (è anche caro!!! Sia in termini di tempo, sia dal punto economico, perchè NOI a nostra volta ci dobbiamo informare, studiare, parlare, …).
Più avanti (a trattativa chiusa) parlerò di BUSINESS REVERSE ENGINEERING!!!
……..dovrò frami un corso accelerato d’inglese……….
ANGELA!!!
Oggi l’INGLESE è l’equivalente del LATINO medioevale!!!! E’ il vero esperanto nel mondo del business (pardon degli affari
)
..farò pure quello vedrai..son tornata sui banchi di scuola sebbene avessi superato gli……..anta per i corsi d’informatica ,(meglio non scriva la motivazione però!! )e come si dice: non tutti i mali vengon x nuocere,se non avessi imparato ad usare il pc ora non sarei qui………..
permettetemi di sintetizzare il consiglio principale che emerge.
Meglio perdere il cliente all’inizio, mantenendosi piuttosto chiusi nella soluzione, che perderlo dopo facendo la figura del pistola.
Sicuramente in futuro cercherò di farlo maggiormente.
trovo inoltre interessante che anche uno del forum qui abbia notato nell’azione del professionista un chiare segnale di come il suo “dominus” non fosse il cliente bensì la banca. Anche a me era sembrato un chiaro segnale.
Daltronde l’imprenditoe paga 2500 la banca, anche per le pratiche più sciocche, molto di più.
Quando ho riferito l’anomalia del comportamento del professionista (cercavo di salvare l’imprenditore dalla brutta fine che supponevo inevitabile e di recuperare magari fiducia e contratto) sapete cosa mi ha risposto?
“se è un professionista saprà ben quel che fa!”
Appunto….
M
MARCO COMMERCIALISTA!!!
“se è un professionista saprà cosa fare”
PERSONALMENTE, quando sono in TRATTATIVA pur essendo disponibile, aperto, gentile e colloquiale… RICORDO SEMPRE CON GIUSTA ENFASI che IO SONO UN PROFESSIONISTA (quello che è LUI non me ne frega un cazzo!!!).
Sono in grado (e se non lo sono, a mia volta mi cerco chi mi può aiutare, PAGANDO!!!!) di aiutarlo ad uscire dai guai, o metterlo in grado di fare più business, o di tagliare dei costi o aumentare i ricavi…
Certo non mi propongo come un TUTTOLOGO, ma come un PROFESSIONISTA SENSIBILE AL BUSINESS. Faccio percepire al mio Cliente, che dietro di me c’è un mondo, team di professionisti, tecnologia, consulenti HIGH PROFILE, e naturalmente padronanza di normative, giurisprudenza, matematica finanziaria… Dopodichè sono CAZZI SUOI per le scelte che farà.
Io sono come CINCINNATO, me ne torno al mio campo… MA TU CARO CLIENTE resti con il cerino acceso!!!!
Ciao Marco, grazie per questo post.
Alla fine del post dici “nell’analisi del mio errore”, più che errore direi la mancanza di esperienza, che ci accomuna. e l’assenza di un sistema vincente .
Cioè secondo me avresti potuto dire che c’era una soluzione, decantarne i vantaggi che avrebbe ottenuto nell’immediato presente applicandola, ma senza dare la vera soluzione. Parlargli della parte economica e dopo
fargli firmare un contratto.
Secondo me, non è il prezzo iniziale su cui puntare l’attenzione ma alla soluzione che gli può risolvere il problema, e sopratutto ai benifici che la nostra consulenza può portare nell’immediato futuro, noi ci differenziamo rispetto ad altri consulenti perchè il sistema si chiama “win win”.
Marco..perchè dai per scontato che il collega non riuscirà a risolvere la situazione al tuo cliente o perlomeno a fare un lavoro equivalente al tuo? Io credo che semplicemente anche Voi professionisti dovete fare in modo che la gran parte dei vostri comprensi sia agganciata all’ottenimento del risultato. Insomma..la logica ” se vinci paghi, se perdi non paghi ” deve far parte anche del vostro modo di lavorare. Sopra hai detto che è impossibile lavorare tutto a successo per via dei costi fissi. Ebbene ..esistono moltissime realtà che lo fanno a partire dalle agenzie immobiliari che hanno dei costi in media di gran lunga superiori a quelle di uno studio professionale e che da sempre lavorano SOLO all’ottenimento del risultato sebbene in teoria ( ma nessuno le chiede) avrebbero diritto almeno al rimborso delle spese. Negli USA questo modo di lavorare inoltre è diffusissimo.
Ciao Dario,
a chi lo dici, soprattutto ora che non si vende nulla……….
Tiberio….mi associooo……..
Marco come gia detto da max a spesso é più importante il contesto che crei che il contenuto.come dice l’euforico RCF ‘datti valore’ sapendo vendere bene la tua esperienza e non tanto spiattellare li soluzione e prezzo. Altrimenti troverai sempre chi si vende ad un prezzo piu basso. La differenza la fai tu con la tua esperienza che riesci a trasmettere.
Secondo me Marco non hai sbagliato nulla, un cliente perso capisco che non sia il massimo, ma se e’ un pirla di cliente e meglio perderlo che trovarlo.
Io invece credo che quando non riusciamo in una trattativa dobbiamo partire dal presupposto che abbiamo sbagliato qualcosa.
Se invece, al contrario, diamo la colpa al nostro interlocutore, non daremo mai dei progressi.